El 30 de junio del 2022 entró en vigor la Ley N°21.461, también conocida como ley “Devuélveme mi casa”, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
Este nuevo instrumento legal tiene por objetivo beneficiar a arrendadores inmobiliarios, instaurando normas y procedimientos para facilitar y agilizar los procesos de restitución de los inmuebles arrendados y el cobro de montos adeudados por concepto de rentas, cuentas de servicios básicos y/o gastos comunes impagos.
A pocos meses de la vigencia de la ley que crea este procedimiento, el equipo de az litigio ha realizado una revisión de algunas de las resoluciones de los juzgados civiles de nuestro país recaídas en demandas ingresadas al alero de esta ley y, especialmente, bajo el referido nuevo procedimiento monitorio.
Al respecto, compartimos cinco apreciaciones de cómo ha sido la aplicación de las reglas de este nuevo tipo de proceso:
Presentación de las demandas
El texto de las demandas monitoriascontienen las menciones establecidas en el artículo 18-A de la ley de arriendo, en cuanto individualizan a las partes, relatan los hechos de la celebración del contrato de arriendo, las rentas, servicios básicos y gastos comunes impagos y sus respectivos montos. A su vez, esta norma exige que el arrendador acompañe “todos los antecedentes” que le sirvan de fundamento a su demanda, razón por la cual –prácticamente en todas las demandas– fueron acompañados los contratos de arriendo firmados ante notario, las boletas de los servicios básicos y gastos comunes reclamados y, en algunos casos, también los certificados de dominio de los arrendadores.
Examen de procedencia
Una vez presentadas las demandas, los tribunales deben realizar un análisis del cumplimiento de los requisitos formales previstos en esta ley, a fin de determinar si acoge la solicitud o se ordena al demandante a subsanar los defectos de los que adolezca.
En este punto, es de especial interésdeterminar qué tipo de antecedentes son considerados como suficientes para que la demanda se considere fundada. Para ello, es necesario considerar lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 18.101, modificado por la ley 21.461, que establece que los contratos de arriendo regidos por dicha ley que consten por escrito deben contar con firmas autorizadas por un notario público, quien debió haber solicitado los títulos que habiliten al arrendador a hacer uso del inmueble. Junto con lo anterior, también se suelen acompañar las cuentas de servicios básicos y/o gastos comunes que se reclaman impagos.
En la práctica, en todas las demandas analizadas se acompañaron ambos tipos de antecedentes, los cuales fueron estimados como suficientes por la mayoría de los juzgados. Sin embargo, en dos oportunidades los tribunales resolvieron tener por no interpuesta la solicitud, debido a que los arrendadores no habrían acompañado antecedentes que dieran cuenta de los incumplimientos imputados a los arrendatarios. Sin embargo, ambas decisiones fueron revocadas por las Cortes de Apelaciones, que estimaron que los antecedentes acompañados por los demandantes eran suficientes para cumplir con los requisitos legales. Esto, sumado a que, desde la perspectiva procesal, tampoco es admisible exigir al arrendador que pruebe un hecho que no ha ocurrido, como sería el “no cumplimiento” de obligaciones.
De esta manera, hasta el momento, los tribunales de justicia han entendido que la ley pone de carga del arrendatario acreditar que las acusaciones de la demanda son falsas, debiendo acompañar los comprobantes de pago o de depósito.
Sin perjuicio de lo anterior, los cambios introducidos por esta modificación legal hacen recomendable preparar la vía monitoria mediante el envío de comunicaciones por escrito en que quede de manifiesto el requerimiento de los pagos o dar cuenta de la situación de incumplimiento. Aunque esta práctica no es exigida por la ley, nuestra recomendación se orienta en facilitar la fundamentación de eventuales demandas de esta naturaleza, pues hace más viable el éxito de un procedimiento monitorio de arriendo.
La resolución que acoge la demanda
Todas las demandas revisadas fueron acogidas a tramitación en un plazo promedio de 10 a 15 días, a excepciones de aquellas que fueron acogidas después de un pronunciamiento de la Corte de Apelaciones, que demoraron más tiempo. En estas resoluciones, la gran mayoría de los jueces de letras en lo civil, al momento de acoger este tipo de demandas, han dispuesto:
- El arrendatario tiene 10 días para cumplir con sus obligaciones impagas, lo que incluye intereses y costas, o bien, para comparecer y presentar oposición.
- Para el caso de que el arrendatario no cumpliera con sus obligaciones en ese plazo, no compareciera ni tampoco formulara oposición, el demandado será condenado al pago de lo reclamado;
- En caso de no pago, no comparecencia o no oposición, estas resoluciones también han dispuesto el lanzamiento del arrendatario juntamente con todos los demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días desde que la resolución se encuentre firme o ejecutoriada, o bien, cause ejecutoria, es decir, independiente de si el demandado apela o no.
Plausibilidad de la oposición del arrendatario
Ahora bien, si el arrendatario comparece, oponiéndose a la demanda, el artículo 18-F de la ley de arriendo establece que la oposición del deudor debe contener los fundamentos de hecho y de derecho de las alegaciones y excepciones que en dicho escrito se opongan, además de los documentos que los acrediten y los medios de prueba de los que se valdrá en el juicio declarativo posterior, en caso de acogerse la oposición.
En la práctica, los jueces han aplicado la ley en el sentido de no exigir que el arrendatario pruebe que la demanda carece de fundamentos, sino que se limitan a confirmar que la oposición cumpla con los requisitos formales y que se hayan acompañado los antecedentes que la sustentan. Si la oposición se estima plausible según el criterio del tribunal, entonces el procedimiento monitorio no prosperará; el juez dará por terminado el procedimiento y dejará sin efecto la primera resolución que acoge la solicitud del arrendador; y la controversia será conocida mediante el procedimiento sumario declarativo de arriendo, establecido en el artículo 8° de la Ley 18.101.
En efecto, en los casos en que la oposición ha logrado enervar la demanda, ha sido después de que los tribunales realizaron un análisis meramente formal de la oposición, en el sentido de identificar la existencia de una controversia fundada en torno a los hechos de la demanda, como lo puede ser la efectividad de las deudas que se reclaman e, incluso, diferencias en torno a sus montos. Situaciones como estas impiden que los tribunales declaren sin mayor trámite los derechos de los arrendadores a recuperar sus inmuebles, viéndose obligados los demandantes a iniciar un procedimiento con una etapa de conocimiento y de prueba.
Por consiguiente, el procedimiento monitorio ha sido aplicado para aquellos casos en que no existen dudas respecto de que los arrendatarios no han cumplido con sus obligaciones de pago de rentas. En cambio, si la restitución del inmueble se pretende por otras razones, o bien, las características de la relación contractual obligan al juez a analizar y valorar una mayor cantidad de antecedentes o prueba, entonces debe optarse directamente por un procedimiento declarativo, dadas las altas posibilidades de que uno de carácter monitorio no prospere (en especial si se conoce de antemano la existencia de diferencias o contingencias con el respectivo arrendatario). En esas circunstancias, proceder con un procedimiento monitorio provocaría el efecto inverso al que persigue la ley: solo dilataría aún más la resolución de las pretensiones del arrendador.
Aplicación del procedimiento sumario especial de arriendo de la Ley 18.101
A modo de conclusión, el procedimiento monitorio instituido en la Ley N°21.461 es una alternativa más rápida y menos engorrosa para la restitución del inmueble y cobro de rentas de arriendo por parte de los arrendadores. Por lo mismo, no viene a reemplazar al procedimiento sumario especial de arriendo anterior, sino que es una alternativa para aquellos casos en que los arrendadores cuenten con todos los antecedentes que apoyan su posición y que, a su vez, el arrendatario tampoco cuente con otros documentos o medios de prueba que pueda desvirtuar lo que reclama su arrendador.
De ese modo, un procedimiento monitorio frustrado no se traduce en la pérdida del derecho a demandar al arrendatario, sino solo a que la acción debe ser nuevamente presentada, pero sometida a las reglas del procedimiento sumario especial de arriendo.
En este sentido, dado que la nueva ley pretendió ofrecer alternativas más expeditas a los arrendadores, quizá lo más eficiente habría sido que, en la misma resolución en que se deje sin efecto el procedimiento monitorio ya iniciado, el tribunal citase inmediatamente a una audiencia de conciliación y prueba (atendido que ya existiría oposición por escrito), siguiendo la lógica de la Ley 18.101 y del procedimiento sumario. De este modo, se habría “liberado” al arrendador de iniciar nuevamente un juicio y, junto con ello, de encargar –y pagar, por cierto–una nueva notificación al arrendatario.
Finalizando, las nuevas modificaciones incorporadas por la ley “devuélveme mi casa” son recientes y, con el tiempo, podremos seguir revisando el avance de la práctica judicial en la materia, para corroborar si los criterios comentados se mantienen o bien varían en la búsqueda de resguardar aún más los derechos de los arrendadores.
Para obtener más información sobre estos temas pueden contactar a nuestro grupo de Litigio Civil y Arbitraje:
Ruth Zúniga | Asociada | rzuniga@az.cl
